O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Segunda Seção, definiu que o prazo prescricional para que compradores peçam a restituição da comissão de corretagem (taxa paga ao corretor) em casos de atraso na entrega de imóvel é de dez anos, desde que a responsabilidade seja da incorporadora ou da construtora.
Segundo o Tema 1.099, o prazo decenal está previsto no artigo 205 do Código Civil e aplica-se nos casos de resolução contratual motivada pelo inadimplemento da empresa responsável pela obra. Ou seja: se a entrega do imóvel atrasar por culpa da construtora/incorporadora, e o comprador acionar judicialmente para rescindir o contrato e quiser a devolução integral das parcelas pagas, inclusive da comissão de corretagem, esse comprador tem até dez anos para pleitear esse direito.
Importante esclarecer quando esse prazo começa a correr: não se inicia na data do contrato ou no pagamento das parcelas, mas na data em que o comprador toma ciência da recusa da incorporadora ou construtora em devolver o valor da corretagem. É este o marco para o início da contagem prescricional.
O relator do Tema 1.099, Ministro Humberto Martins, ressaltou que essa tese difere do Tema 938 do STJ, que trata de cláusula abusiva que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem e que prevê prescrição de três anos. No Tema 1.099, a diferença está na causa do pedido de restituição: ele se baseia na resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, não simplesmente em abusividade contratual.
Além disso, o STJ deixou claro que este entendimento se aplica apenas quando o sujeito passivo do pedido for a incorporadora ou construtora. Se for contra a empresa corretora que intermediou o negócio, outras regras poderão se aplicar.
Essa decisão é importante porque uniformiza a jurisprudência em todo o país, dando clareza para compradores que estavam em dúvida sobre qual prazo poderiam usar para exigir a restituição da corretagem. Também cria uma expectativa segura de que muitos casos antigos ainda podem ser pleiteados, desde que dentro desse prazo decenal.
A decisão fortalece o direito do consumidor em contratos imobiliários, reforçando que excessos e descumprimentos por parte de incorporadoras ou construtoras não podem se prolongar sem penalização. Com isso, contratos devem estar bem redigidos, compradores bem informados, e empresas preparadas para arcar com responsabilidades quando atrasarem obras.
