Prédios antigos em bairros nobres de São Paulo enfrentam alta condominial, desvalorização e risco de inadimplência
Os edifícios residenciais mais antigos de São Paulo, localizados em regiões tradicionais como Jardins, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Moema, estão se tornando um desafio para proprietários e investidores. O envelhecimento das construções tem elevado significativamente as taxas condominiais, reduzido a liquidez dos imóveis e provocado desvalorização no mercado, criando um cenário de incertezas para moradores e herdeiros.
Um exemplo emblemático é o apartamento da empresária Fernanda Klüppel, de 240 m², situado nos Jardins. Apesar de estar avaliado entre R$ 2,5 milhões e R$ 2,8 milhões, o imóvel está vazio desde 2013 por conta do custo condominial de R$ 6,5 mil mensais. A conta anual ultrapassa os R$ 100 mil de prejuízo para a família.
“O valor é muito pesado. Por mais que seja um imóvel em bairro valorizado, o condomínio inviabiliza a negociação”, afirmou.
Oferta de imóveis novos pressiona mercado
A dificuldade de venda e locação de imóveis antigos é intensificada pelo boom imobiliário da capital. Segundo a consultoria Brain, São Paulo registrou 130 mil novas unidades lançadas em apenas 12 meses, um recorde histórico. Esses empreendimentos oferecem infraestrutura moderna, áreas de lazer completas e custos de manutenção ainda mais baixos, o que torna a concorrência desleal para prédios erguidos nas décadas de 70 e 80.
Custos elevados e manutenção pesada
Dados da plataforma Loft mostram que justamente os edifícios mais antigos concentram as maiores taxas condominiais. Isso porque os projetos da época incluíam piscinas, spas, saunas e quadras esportivas em prédios de poucas unidades, tornando o rateio caro.
“O maior custo é sempre com segurança. Quando há poucas unidades para dividir as despesas, o valor se torna insustentável”, explica Marcello Romero, CEO da Bossa Nova Sotheby’s International Realty.
Onde estão os prédios mais antigos
Levantamento indica que os bairros com imóveis residenciais mais antigos são:
- Jardim América (1974)
- Jardim Paulistano (1977)
- Jardim Paulista (1981)
- Paraíso (1983)
- Itaim Bibi (1985)
- Vila Nova Conceição (1985)
- Bela Vista (1986)
- Pinheiros (1990)
- Vila Mariana (1990)
- Moema (1992 – região dos Pássaros)
Estratégias para reduzir custos
Alguns condomínios têm buscado alternativas para conter a escalada de gastos. Em São Bernardo do Campo, o subsíndico Laerte Bernardi conseguiu reduzir a taxa de R$ 1,7 mil para R$ 1,1 mil ao adotar portaria eletrônica e renegociar contratos de serviços.
“Revisamos todas as despesas e projetamos uma economia sustentável, o que também valoriza os imóveis”, explicou.
Inadimplência recorde
A alta dos custos já se reflete na inadimplência. De acordo com a plataforma Superlógica, o índice chegou a 7,19% em junho, o maior em 13 meses, representando R$ 7 bilhões em dívidas condominiais no País. Segundo João Baroni, diretor da empresa, a principal causa é o aperto financeiro das famílias diante da inflação e juros altos.
“É raro que imóveis cheguem a leilão, mas os acordos são inevitáveis para evitar maiores prejuízos”, destacou.
Gestão eficiente como solução
Para Angélica Arbex, diretora de marketing da administradora Lello, a boa gestão é a chave para evitar sobressaltos.
“Condomínios com planejamento de caixa e manutenção preventiva conseguem manter custos mais previsíveis e preservar o valor patrimonial. Atualizações elétricas, hidráulicas e de elevadores devem ser prioridade antes de investir na estética”, recomenda.
O desafio dos herdeiros
Outro fenômeno em expansão é a venda acelerada de imóveis herdados. Muitos herdeiros não têm condições de arcar com os custos mensais e acabam colocando os apartamentos no mercado com descontos expressivos, apenas para se livrar da despesa.
O cenário mostra que prédios antigos em bairros nobres de São Paulo, antes vistos como símbolos de status e solidez patrimonial, agora enfrentam um desafio de gestão e sustentabilidade. Sem estratégias modernas de administração, esses imóveis correm o risco de perder ainda mais valor e se transformarem em um passivo financeiro para seus proprietários.
