Inadimplência condominial cresce no Brasil e pode levar à perda do imóvel, alerta especialista
Com índice nacional de 6,5% no primeiro semestre de 2025, atrasos em taxas de condomínio pressionam a gestão financeira dos edifícios e podem resultar em penhora e leilão de imóveis residenciais, mesmo quando únicos. No Rio de Janeiro, o índice ultrapassa 7%.
A inadimplência nas taxas de condomínio segue em alta no Brasil. Segundo levantamento da empresa de tecnologia Superlógica, especializada em soluções para o setor imobiliário, o índice nacional no primeiro semestre de 2025 foi de 6,5%, com destaque negativo para o estado do Rio de Janeiro, que atingiu 7,04% — um dos maiores percentuais do país.
A situação acende um alerta importante para moradores e gestores condominiais: a dívida com o condomínio, ao contrário de outros débitos pessoais, pode levar à perda do imóvel, mesmo quando se trata do único bem da família. Segundo especialistas, trata-se de uma das exceções legais à regra de impenhorabilidade da moradia principal.
Dívida pode resultar em execução, penhora e leilão
De acordo com Ermiro Neto, advogado e doutor em Direito Civil pela USP, a cobrança da taxa de condomínio segue rito próprio e pode ser feita por meio de ação de execução judicial, com base no artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Nesse tipo de ação, o devedor tem apenas três dias para quitar o valor após ser intimado. Caso não o faça, o imóvel pode ser penhorado, avaliado e, se necessário, leiloado para quitação integral da dívida.
“A maioria das dívidas não permite a penhora do único imóvel onde o devedor reside. Mas a dívida condominial é uma exceção legal. Isso torna essencial o cuidado com esse tipo de pagamento”, destaca o jurista.
A Superlógica estima que a inadimplência condominial movimente cerca de R$ 7 bilhões por ano em débitos acumulados no país — um peso significativo para o orçamento das administrações prediais e uma ameaça real à saúde financeira dos condomínios.
Gestão condominial em risco
Além dos impactos para o morador inadimplente, o não pagamento da taxa de condomínio compromete diretamente a gestão do edifício. O montante arrecadado é utilizado para cobrir despesas fixas como água, energia das áreas comuns, segurança, limpeza, manutenção predial, além de contribuições para o fundo de reserva.
Para João Baroni, diretor de Crédito da Superlógica, a alta dos juros e da inflação tem levado muitos moradores a priorizar dívidas bancárias, como empréstimos e cartões de crédito, em detrimento do condomínio.
“O problema é que, enquanto o banco cobra juros altos, o condomínio tem taxa padrão, mas com consequências patrimoniais muito mais severas”, explica.
Não há prazo mínimo para judicialização
Segundo Roberto Bigler, diretor jurídico da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), a lei não define um prazo mínimo de atraso para o ingresso da ação judicial.
“Cada condomínio decide conforme o impacto no caixa. O ideal é que haja diálogo, notificações e propostas de acordo antes da via judicial”, recomenda.
Ainda assim, Bigler lembra que boa parte dos leilões judiciais realizados hoje nos tribunais estaduais decorre justamente de dívidas condominiais não quitadas, demonstrando a gravidade da situação.
Como evitar a perda do imóvel: orientações práticas
O vice-presidente administrativo-financeiro do Secovi Rio, Ronaldo Coelho Netto, recomenda atenção redobrada com o orçamento doméstico.
“A taxa de condomínio deve ser tratada como uma despesa essencial, assim como o aluguel ou o plano de saúde. Negligenciá-la pode colocar em risco o próprio patrimônio”, afirma.
Confira as principais recomendações:
Planejamento financeiro: inclua a taxa de condomínio no orçamento mensal e crie uma reserva para emergências;
Controle de vencimentos: mantenha um calendário de pagamentos para evitar esquecimentos;
Negociação preventiva: ao prever dificuldades, procure imediatamente o síndico ou a administradora para propor uma alternativa;
Acordo judicial ou extrajudicial: mesmo após o início da ação judicial, ainda é possível firmar acordo. Evita custos adicionais e preserva o imóvel;
Mudança estratégica: se os custos estiverem incompatíveis com o orçamento familiar, considere se mudar para um imóvel com taxa condominial mais acessível.
A recomendação final dos especialistas é clara: ignorar uma dívida condominial pode ser um erro irreversível. Atrasos acumulados, custas judiciais e honorários podem tornar a recuperação financeira inviável, e o imóvel pode ser perdido mesmo após anos de moradia.
